Acquistare Proprietà Off-Plan a Dubai: Sicurezza Garantita con la Legge sui Conti Escrow

Benvenuti a questa nuova edizione!

L'articolo di questa settimana è stato stimolato dalle numerose Vostre richieste di informazioni scaturite dalla pubblicazione del mio ultimo articolo che presenta VENICE uno degli attuali progetti di punta della Azizi Developments .

Molti di voi mi hanno chiesto se fosse semplice e sicuro acquistare sulla carta una proprietà in fase di costruzione a Dubai.

Il Governo di Dubai ha emanato nel 2007 la Legge № 8, dal titolo “Conti Escrow per lo Sviluppo Immobiliare”

Qual è l'innovazione della legge?

La legge ha introdotto un nuovo strumento di “garanzia” per gli acquirenti di immobili non ancora costruiti o in fase di costruzione (cosiddetti "off-plan units"). Secondo le finalità della legge, un’unità off-plan si riferisce a una parte divisibile di un progetto immobiliare in costruzione.

Schema legale per la tutela dell’acquirente

La legge prevede un quadro giuridico specifico per proteggere l’acquirente che versa anticipi al costruttore:

- I pagamenti devono essere depositati in un conto bancario specifico (conto escrow) gestito da una banca o da una terza parte indipendente dal costruttore.

- Il conto escrow è gestito secondo condizioni e termini predeterminati approvati da un ente governativo, il Dubai Land Department (DLD), che monitora e identifica eventuali violazioni delle normative relative alla creazione e gestione del conto escrow.

In altre parole, il conto escrow è un deposito di fondi presso una terza parte indipendente (agente escrow). Quest’ultima riceve istruzioni precise su come e quando i fondi devono essere rilasciati. L’escrow è quindi un accordo legale che consente alle parti di adempiere ai rispettivi obblighi contrattuali senza controversie.

L’agente escrow trattiene i fondi nel conto e li trasferisce al beneficiario al verificarsi di determinati eventi futuri o al completamento di specifici obblighi contrattuali.

Vale la pena notare che il conto escrow è un meccanismo standard utilizzato da anni in molti paesi. Ad esempio, negli Stati Uniti l’acquirente di un immobile affida il prezzo d’acquisto a un avvocato, che lo trattiene in un “trust account”. L’importo viene poi trasferito al venditore una volta rilasciato un certificato che attesta il completamento dell’immobile e il trasferimento della proprietà.

A chi si applica la legge?

Conformemente all’Articolo 3, la legge sul conto escrow si applica solo ai costruttori che vendono unità off-plan e ricevono pagamenti dagli acquirenti prima del completamento del progetto.

Scopo principale della legge

La legge fa parte del piano del governo di Dubai per attrarre un numero crescente di acquirenti stranieri di unità immobiliari. Prima della sua introduzione, alcuni costruttori potevano interrompere il processo di costruzione, causando ritardi significativi e danni sostanziali agli acquirenti.

Inoltre, gli acquirenti rischiavano che costruttori stranieri vendessero le unità e lasciassero il paese senza completare i progetti.

La legge mira a risolvere queste problematiche e a incrementare la fiducia nel settore immobiliare di Dubai.

Regole per pubblicizzare la vendita di unità off-plan

Come stabilito dall’Articolo 5, i costruttori non possono promuovere o pubblicizzare (neanche partecipando a fiere) la vendita di unità off-plan senza un’autorizzazione scritta del DLD.

Requisiti per la vendita di unità off-plan

Tutti i costruttori che intendono vendere unità off-plan devono essere registrati presso il DLD. Inoltre, devono ottenere un’approvazione specifica per ogni progetto immobiliare, presentando i seguenti documenti:

- Licenza commerciale

- Certificato della Camera di Commercio e Industria di Dubai

- Titolo di proprietà del terreno dove sarà costruito l’edificio

- Copia dell’accordo tra il costruttore principale e il costruttore secondario

- Disegni tecnici e piani approvati dalle autorità competenti e dal costruttore principale

- Stato finanziario approvato da un revisore autorizzato, con indicazione di costi e ricavi del progetto

- Impegno firmato dal costruttore principale/secondario ad avviare i lavori una volta ottenute tutte le autorizzazioni

- Copia del modello di contratto di vendita che sarà utilizzato tra costruttore e acquirenti

Procedura per creare un conto escrow

Per ogni progetto immobiliare, il costruttore deve aprire un conto bancario specifico presso una delle banche accreditate negli Emirati. Questo conto deve essere utilizzato esclusivamente per quel progetto.

Il conto escrow viene creato tramite un accordo scritto tra la banca (agente escrow) e il costruttore, una copia del quale deve essere depositata presso il DLD. Questo accordo regola l’operatività del conto e definisce diritti e obblighi delle parti.

Secondo l’Articolo 9, i creditori del costruttore non possono sequestrare alcun importo presente nel conto escrow.

Funzionamento del conto escrow

Un gestore del conto, solitamente un funzionario bancario, sovrintende alla gestione del conto e rilascia i fondi al costruttore secondo le condizioni contrattuali.

Prima di ogni pagamento, il gestore richiede un certificato rilasciato da un ingegnere che attesti il raggiungimento di una certa fase di costruzione. Una volta ricevuto il certificato, il gestore informa il DLD dell’intenzione di effettuare il pagamento.

Secondo l’Articolo 11, la banca deve fornire al DLD rendiconti periodici sul conto. Il DLD può richiedere documenti aggiuntivi per verificare la gestione del conto e ha diritto di nominare terzi per effettuare controlli.

Garanzie aggiuntive per l’acquirente

L’Articolo 14 stabilisce che, al completamento del progetto, la banca deve trattenere il 5% del valore del conto per un anno per coprire eventuali difetti di costruzione.

In caso di incapacità del costruttore di completare il progetto, il DLD interviene e può decidere di affidare il completamento ad altri costruttori o rimborsare le somme agli acquirenti.

Sanzioni per violazioni

Sono previste multe fino a 100.000 AED e pene detentive per dichiarazioni false o operazioni senza registrazione presso il DLD. I costruttori che ritardano l’inizio dei lavori di oltre 6 mesi senza giustificati motivi saranno rimossi dal registro dei costruttori.

Attualmente, le licenze per costruire e vendere immobili sono concesse solo a cittadini degli Emirati Arabi Uniti o dei paesi del GCC. Gli investitori stranieri devono collaborare con aziende locali, rendendo più difficile l’ingresso nel mercato per i piccoli sviluppatori.

Conclusione

La legge sui conti escrow rappresenta un passo importante per aumentare la fiducia degli investitori nel mercato immobiliare di Dubai, proteggendo gli acquirenti da eventuali abusi da parte dei costruttori.

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