Mercato Residenziale Italia- Compravendite in Recupero

Dopo un 2023 di forte flessione delle compravendite residenziali, il mercato immobiliare italiano sembra offrire segnali di ripresa.

Alla diminuzione degli acquisti di case - alimentato dall’inflazione e dalla stretta sui mutui per l’impennata dei tassi di interesse - non ha fatto seguito un calo dei valori. Anzi, i prezzi al metro quadrato continuano a crescere.

In questo articolo, analizzeremo insieme le statistiche del secondo trimestre 2024 pubblicate dall’Osservatorio immobiliare dell’agenzia delle Entrate (OMI).

1. Il mercato delle abitazioni nel II trimestre 2024

Le compravendite di abitazioni nel 2° trimestre del 2024 registrano un lieve incremento che in termini tendenziali si attesta a livello nazionale all’1,2% rispetto allo stesso periodo del 2023 e che riguarda, anche se con intensità leggermente diverse, tutte le aree territoriali. Le grandi città mostrano variazioni diversificate.

IN ITALIA quindi l'incremento degli scambi di abitazioni si registra in tutte le aree territoriali.

NELLE GRANDI CITTÀ si registrano operazioni in crescita a Roma, segno negativo a Milano.

Continua la discesa dei tassi di interesse sui mutui ipotecari e di conseguenza aumenta la quota di acquisti con mutuo.

La quota di persone fisiche che hanno acquistato abitazioni ricorrendo a un mutuo ipotecario supera il 40%, dato in crescita rispetto a quanto rilevato nello scorso trimestre.

Aumenta la quota di acquisti di prime case, circa il 71% nel secondo trimestre 2024, e solo il 6,4% delle abitazioni acquistate è di nuova costruzione.

2. Il contesto di riferimento

Nella zona euro l’EUROSTAT stima per il secondo trimestre del 2024 una crescita del PIL dello 0,3% rispetto al trimestre precedente e dello 0,6% rispetto allo stesso trimestre del 2023. Per l’Italia, nel secondo trimestre del 2024 il prodotto interno lordo (Pil), espresso in valori concatenati con anno di riferimento 2015, corretto per gli effetti di calendario e destagionalizzato, è cresciuto dello 0,2% rispetto al trimestre precedente e dello 0,9% nei confronti del secondo trimestre del 2023. L’indicatore ciclico coincidente Ita-coin, elaborato dalla Banca d’Italia e che misura la dinamica di fondo dell’economia italiana, nel secondo trimestre del 2024 risulta positivo ad aprile (+0,17), lievemente negativo a maggio (-0,06,) e negativo a giugno (-0,17).

Indicatore ciclico coincidente (Ita-coin) e variazione % PIL sul trimestre precedente

3. Prezzi delle abitazioni in Italia

In Italia, secondo l’ISTAT, i prezzi delle abitazioni nel primo trimestre del 2024 diminuiscono dello 0,1% rispetto al trimestre precedente e aumentano dell’1,7% rispetto al primo trimestre del 2023. La crescita tendenziale dell’IPAB si deve soprattutto ai prezzi delle abitazioni nuove che aumentano del 5,4% (in decelerazione rispetto al +8,8% del trimestre precedente) e in misura minore a quelli delle esistenti che salgono dello 0,8%.

Variazioni percentuali tendenziali degli indici dei prezzi delle abitazioni nuove ed esistenti (ISTAT)

Aggiungo qui anche i Prezzi settore del residenziale nei capoluoghi italiani, I semestre 2024. In euromq pubblicati dal Il Sole 24 Ore

4. Le compravendite di abitazioni

Sul mercato nazionale nel secondo trimestre del 2024 sono state compravendute circa 186 mila abitazioni, oltre 2 mila in più rispetto allo stesso periodo del 2023 (+1,2%). In tutte le Aree geografiche del paese crescono gli scambi, in controtendenza rispetto all’ultima rilevazione effettuata (era -7,2% nel primo trimestre 2024). L’aumento degli acquisti è più marcato nelle aree del Nord e nel Centro. I comuni minori trainano la crescita con una variazione del +1,6%, più elevata rispetto a quella registrata nelle città capoluogo (+0,2). La superficie complessiva delle abitazioni scambiata aumenta con incrementi analoghi a quelli riscontrati per le unità compravendute. L’aumento degli scambi riguarda tutti i tagli dimensionali ma in particolare vengono compravendute soprattutto abitazioni di piccola grandezza, inferiore a 50 m2 e abitazioni molto grandi, oltre i 115 m2, entrambe le tipologie crescono del 2% circa.

L’analisi delle variazioni tendenziali mensili evidenzia, in particolare, un’accentuata crescita delle compravendite nel primo mese del trimestre in esame, pari a +7% in media nazionale e di intensità simile sia nei comuni minori che nei capoluoghi.

La quota di abitazioni acquistate da persone fisiche che hanno fruito dell’agevolazione fiscale “prima casa” (proxy degli acquisti di abitazioni principali) si approssima al 71% nel secondo trimestre 2024, circa 7 punti percentuali in più rispetto al secondo trimestre 2023. Gi acquisti, delle PF, assistiti da mutuo ipotecario superano il 41% e continua a diminuire il tasso di interesse medio iniziale, 28 punti base in meno del precedente trimestre. Il capitale che ha finanziato gli acquisti di abitazioni è pari a circa 9,6 miliardi di euro, 0,5 miliardi in più del secondo trimestre del 2023.

Abitazioni di nuova costruzione. I dati relativi alle compravendite residenziali, distinti per abitazioni di nuova costruzione e abitazioni esistenti, mostrano un calo dei volumi di scambio di abitazioni di nuova costruzione di quasi il 15% rispetto all’omologo trimestre del 2023. Le compravendite di abitazioni esistenti, al contrario, aumentano del 2,5%. La quota di compravendite di nuove abitazioni aumenta leggermente rispetto al trimestre precedente e si attesta al 6,4%.

5. Compravendite nelle grandi città

I dati delle compravendite di abitazioni nelle otto principali città italiane per popolazione evidenziano una variazione tendenziale annua lievemente negativa, contrariamente al dato nazionale. I segni delle variazioni sono differenti tra le diverse città: Genova e Roma mostrano incrementi degli scambi superiori al 3%, mentre Milano e Firenze presentano volumi in calo, con tassi tendenziali negativi oltre il 7%. Le flessioni sono più contenute a Bologna e Torino. A Roma quasi il 50% delle PF ha acquistato le abitazioni ricorrendo a un mutuo ipotecario; a Milano, Bologna e Firenze la quota di acquisti con mutuo delle PF è minore, ma comunque sopra il 40%. Roma è anche la città con la quota più elevata di acquisti di prime case, l’83% circa, mentre per gli acquisti di abitazioni di nuova costruzione, la quota maggiore si osserva a Milano, quasi il 13%.

Per l’Italia, infine, il clima del mercato immobiliare residenziale del secondo trimestre 2024 rilevato presso gli agenti immobiliari mediante il Sondaggio congiunturale del mercato delle abitazioni in Italia, è sintetizzabile nei punti che seguono.

• Nel II trimestre del 2024 rimane ampiamente prevalente la quota di operatori che segnalano stabilità dei prezzi delle abitazioni (67,2 per cento). La percentuale degli agenti che ravvisano un aumento delle quotazioni rispetto a tre mesi prima si è ridotta (all’11,2 per cento da 13,9 nella precedente rilevazione) e resta inferiore a quella di chi ne riporta una diminuzione (21,6 per cento).
• La quota di agenzie che ha venduto almeno un’abitazione è aumentata rispetto al II trimestre del 2023, raggiungendo livelli elevati nel confronto con le indagini passate (86,6 per cento). Il saldo tra le agenzie che dichiarano un aumento di transazioni intermediate rispetto a un anno prima e quelle che invece ne riscontrano una riduzione è rimasto negativo e in lieve peggioramento (-23,7 punti percentuali da -22,0).
• Sia lo sconto medio rispetto alle richieste iniziali del venditore sia il tempo trascorso tra l’affidamento dell’incarico e la vendita sono sostanzialmente rimasti sui valori minimi registrati dall’inizio della rilevazione (rispettivamente all’8,5 per cento e a 5,7 mesi).
• Seppur in diminuzione, rimangono elevate le percentuali degli agenti che riscontrano una riduzione degli incarichi da evadere (37,6 per cento da 40,6 nella scorsa indagine) e dei nuovi incarichi a vendere (42,2 a 42,8).
• Le principali cause di cessazione dell’incarico a vendere sono il valore delle offerte ricevute ritenuto troppo basso dal venditore oppure il prezzo richiesto giudicato troppo elevato dai possibili compratori. È rimasta stabile la quota degli operatori che segnalano la difficoltà nell’ottenere un mutuo da parte degli acquirenti tra le cause prevalenti, al 23,5 per cento, dopo essersi ridotta significativamente nei tre trimestri precedenti.
• È diminuita, per il secondo trimestre consecutivo, la quota degli operatori che segnalano la difficoltà nell’ottenere un mutuo da parte degli acquirenti tra le cause prevalenti di cessazione dell’incarico a vendere, collocandosi al 23,7 per cento, oltre dieci punti percentuali al di sotto dei valori raggiunti nel terzo trimestre del 2023.
• La percentuale di acquisti finanziati con un mutuo è appena diminuita rispetto alla precedente rilevazione, al 61,5 per cento; resta sostanzialmente stabile, al 77,1 per cento, il rapporto medio tra ammontare del prestito e valore dell’immobile.
• La quota di agenti che hanno riscontrato una crescita dei canoni di locazione rispetto al trimestre precedente è scesa nel confronto con la passata rilevazione (48,8 per cento da 53,1), pur restando su livelli molto elevati. Il 37,1 per cento delle agenzie prefigura ulteriori aumenti nel trimestre in corso, sostanzialmente in linea con le attese rilevate sia nello scorso trimestre sia nello stesso periodo dello scorso anno.
• Le attese degli agenti sul trimestre in corso e su un orizzonte biennale, riferite sia al proprio mercato di riferimento sia a quello nazionale, sono divenute meno negative rispetto al periodo corrispondente del 2023.

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