Dubai. Opportunità, Trend Emergenti ed Il Mercato Residenziale.

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In pochi giorni questo mio blog ha visto un crescente interesse e vi ringrazio per i numerosi contatti e messaggi ricevuti.

In questo nuovo articolo scoprite perché Dubai è la nuova frontiera per investimenti e lusso. Parleremo del boom demografico, le riforme fiscali, e l’attrazione per gli ultra-ricchi e le aziende globali. Un focus iniziale sarà dedicato alle opportunità del mercato immobiliare di Dubai: dai record di vendita ai rendimenti elevati.

Crescita Demografica e Riforme: Il Motore della Domanda

L'aumento della popolazione (stimato al 2-3% annuo) è un importante catalizzatore della domanda immobiliare, sostenuto anche da una crescita economica complessiva del 4-5%, grazie a investimenti pubblici e alle riforme governative. Le iniziative promosse dal GCC, tra cui nuove norme sui visti e sulla proprietà aziendale, stanno favorendo l’afflusso di espatriati e l’apertura di nuove imprese. In particolare, il Dubai International Financial Centre (DIFC), che celebra 20 anni, ha introdotto la prima legge mondiale sui Digital Assets e nuove normative sulla sicurezza, attirando l’attenzione di investitori tecnologici e venture capitalist.

Dubai: Hub Finanziario e Bancario di Rilevanza Globale

L'emirato si è trasformato in un centro d’attrazione per banche, hedge fund e fondi di private equity. Tra il 2021 e il 2023, il numero di aziende finanziarie nel DIFC è salito da 3.500 a 5.000, con un incremento dei dipendenti da 29.000 a 40.000. Per citare solo alcuni dei più grandi nomi della finanza mondiale troviamo JPMorgan, Blackrock, Millennium Management.

Il settore fintech ha registrato una crescita del 35% in un solo anno, con quasi 900 società ora operative nel distretto. Dubai è paragonata a Singapore per la sua rilevanza finanziaria, posizionandosi tra i primi 10 hub globali. Gli affitti per uffici in aree prestigiose come One Za’abeel superano i 1.000 dollari al mq all’anno, rivaleggiando con Londra e raddoppiando i costi di Parigi.

L’imbattibile aliquota fiscale - per lungo tempo 0% sugli utili, oggi 9% - resta un argomento inarrestabile per attirare le aziende con interessi nella zona.

Una Destinazione per Ultra-Ricchi

Dal periodo post-Covid, Dubai ha attratto un numero crescente di individui facoltosi, grazie alla sicurezza, alle opportunità di business e ai vantaggi fiscali. Per dare qualche numero : 72.500 milionari, di cui 212 cent-milionari e 15 miliardari residenti, l’emirato è un paradiso per gli HNWI (high net worth individual) che nel 2023 sono quasi 68mila individui (erano 54mila nel 2021). Secondo Henley & Partners, entro il 2024, si prevede che gli Emirati Arabi Uniti accoglieranno 4.500 nuovi milionari, con i maggiori flussi provenienti da Regno Unito, Russia, Libano, Sud Africa, Nigeria, Hong Kong, Pakistan e Cina. Ma anche il numero di indiani è cresciuto moltissimo.

Turismo e Ospitalità in Espansione

Posizionata tra Europa, Asia e Africa Dubai è un hub eccezionale. Da non trascurare poi la forte ripresa del turismo, sostenuta da iniziative pubbliche che continuano a migliorare le prospettive per compagnie aeree, il tempo libero e l’ospitalità caratterizzata da strutture Iconiche, ristoranti di fama, molte occasioni di intrattenimento e shopping mall unici.

Solo quest’anno a Dubai sono previsti nuovi arrivi di catene internazionale e/o espansioni di quelle esistenti. Hanno appena aperto One&Only One Za’Abeel, progettato dallo studio di fama mondiale Nikken Sekkei, un’opera mozzafiato dal design rivoluzionario, destinata a imporsi quale nuova icona di Dubai. E’ li che è appena arrivato SIRO One Za’abeel, primo hotel a marchio SIRO del Gruppo di ospitalità di lusso Kerzner International (vi fanno parte i brand One&Only e Atlantis Resort). A Palm Jumeirah è arrivato Th8 Palm Dubai Beach Resort de la Vignette Collection, mentre il Vida Creek Beach è il più recente tra gli hotel di lusso inaugurati nell’area del Dubai Creek Harbour. E ancora a gennaio è stato inaugurato il nuovissimo Atlantis The Royal che svetta a 185 metri sopra il livello del mare nell’iconica Palm Jumeirah.

L’eccellenza italiana del Bulgari Hotels and Resort sulla spiaggia di Jumeirah allarga la sua dimensione con un nuovo sviluppo immobiliare dell’area sempre a firma Antonio Citterio Patricia Viel.

Nel 2025 sono previste le aperture di Gran Meliá Dubai Jumeirah e Zuma Dubai.

Non sono previsti ad oggi rischi di una possibile inversione ciclica e un raffreddamento del mercato residenziale nei prossimi 12-18 mesi dopo tre anni di boom, in realtà un’inflazione contenuta secondo molti preserverà il potere d’acquisto dei consumatori e i margini degli sviluppatori, visto che i costi di costruzione sono diminuiti.

Numeri e Prestazioni del Mercato Immobiliare

Il mercato immobiliare residenziale di Dubai, che negli ultimi anni ha registrato una crescita significativa (oltre 20 milioni di abitazioni per una popolazione di circa 3,5 milioni), continua a offrire opportunità promettenti. Il settore immobiliare, che contribuisce al 30% del PIL dell’emirato, ha toccato un record di vendite a gennaio, raggiungendo i 9,6 miliardi di dollari.

Nel 2023 il valore delle compravendite immobiliari ha superato i 172 miliardi di dollari (+ 20% sul 2022) con rendimenti da locazione che toccano il 6% nel segmento lusso.

Secondo un rapporto di S&P Global, si prevede che il comparto crescerà del 5-7% nel 2024, grazie alla crescente domanda guidata da giovani imprenditori e individui con grandi patrimoni.

Nel 2023, Dubai ha registrato 1,6 milioni di operazioni immobiliari, con un incremento del 16,9% rispetto al 2022. Le vendite hanno superato i 634 miliardi di AED (+20%), trainate da investitori internazionali che rappresentano il 42% dei nuovi acquirenti, contribuendo per 75,2 miliardi di dollari.

Le proprietà ultra-lusso offrono rendimenti da locazione medi del 5-6%, superiori a quelli delle principali città globali, e Dubai ha guidato l’apprezzamento del valore immobiliare di lusso a livello mondiale nel 2023 (+17,4%). Ma vediamo più nello specifico.

Valori e rendimenti

Rispetto ad altre grandi metropoli Dubai sembra vincere in convenienza . Il prezzo per piede quadrato (pari a 0, 0929 metri quadrati) per le proprietà ultra- lusso è più basso se confrontato con altre città di lusso nel mondo.

Un milione di dollari può far acquistare ben 1.130 piedi quadrati di proprietà di lusso a Dubai rispetto ai soli 183 piedi quadrati di Monaco, i 226 di Hong Kong, i 335 di New York, i 336 di Londra e Singapore, i 398 di Ginevra, i 420 di Los Angeles. Passando ai rendimenti medi da locazione la maggior parte delle città sopra elencate offre rendimenti da locazione tra il 2-3%, che scende per le proprietà di lusso.

Al contrario a Dubai i rendimenti degli affitti si aggirano in media intorno al 4/5% che sale al 5-6% in aree di lusso come Palm Jumeirah, Downtown Dubai e Dubai Hills Estate. Tra le zone più ricercate sia per l’acquisto sia per la locazione ci sono le ville di Palm Jumeirah il cui prezzo ha registrato un aumento del 2,85%, mentre i prezzi degli appartamenti JVC sono aumentati del 4%. Altre zone di investimento privilegiate sono Downtown, District 1 MBR e Dubai Creek Harbour. Che Dubai dopo Sydney continuerà a guidare i guadagni nel settore immobiliare di lusso a livello globale lo rivela anche un recente rapporto di Savills L’indice annuale globale Prime Global Cities che tiene traccia delle variazioni del valore del capitale nelle case premium in 30 principali città del mondo vede nel 2023, Dubai conquistare il primo posto con un apprezzamento del 17,4%.

Secondo le previsioni per il 2024, sia Dubai che Sydney dovrebbero superare altre località globali con aumenti di valore compresi tra il 4 e il 9,9% e guadagni previsti tra il 4 e il 5,9% . A supporto degli investitori il Dubai Land Department (DLD) e la sua Real Estate Regulatory Agency (RERA) hanno sviluppato strumenti come il Dubai Rental Index e il Rental Valuation Certificate, per aiutare entrambe inquilino e proprietario a determinare i giusti canoni.

Fiscalità e Incentivi per Investitori

Sono diverse le ragioni che spingono i paperoni e non solo ad investire a Dubai. In primis la facilità con cui è possibile acquisire la residenza. Dopo solo 3 mesi a Dubai gli investitori possono ottenere un visto d’oro (Golden Visa) se acquistano proprietà a partire dai 2 milioni di AED (poco più di 500 mila euro) . Introdotto nel 2019 con lo scopo di generare investimenti esteri e attrarre i migliori ingegneri, scienziati e studenti famosi, il visto d’oro è una residenza a lungo termine che consente agli espatriati di vivere, lavorare o studiare nel paese per un massimo di 10 anni.

L’effetto voluto c’è stato: nel settembre 2023 secondo i dati del Directory generale della residenza e degli affari esteri (GDFRA) Dubai registrava un aumento del 52% nel numero di visti d’oro rilasciati nel primo semestre del 2023 rispetto al primo semestre del 2022.

Da un punto di vista fiscale negli Emirati Arabi Uniti non esiste alcuna imposta sul reddito personale, quindi per la maggior parte delle persone che si trasferiscono a Dubai non esiste una vera e propria “agevolazione fiscale”.

L’Italia e gli Emirati Arabi Uniti hanno sottoscritto una convenzione contro le doppie imposizioni in vigore dal 1997, anche se gli EAU restano ancora inclusi nella black list delle persone fisiche con inversione dell’onere della prova circa la residenza fiscale.

Negli EAU non esistendo un’imposta sul reddito delle persone fisiche, la vendita di proprietà immobiliari non è generalmente tassata. Resta fermo che le plusvalenze derivanti dalla alienazione di beni immobili in Italia di proprietà di non residenti sono di regola imponibili nel nostro Paese, fatta eccezione per gli immobili acquistati o costruiti da più di cinque anni e per quelli pervenuti per successione.

Da notare come l’imposta sul reddito delle società, introdotta di recente negli EAU, può essere applicata alle persone fisiche residenti che operano come imprenditori. Ciò che è relativamente nuovo per chi si trasferisce negli EAU è la possibilità di ottenere un golden visa della durata di dieci anni se si acquista una proprietà di un certo valore o si crea una società in una zona designata.

Vista la presenza già importante di cittadini inglesi a Dubai, è ipotizzabile che il loro numero aumenterà dopo le prospettate modifiche nel 2025 al regime res-non-dom nel Regno Unito ( le persone che hanno un domicilio permanente fuori da UK possono pagare nel Regno Unito solo le tasse su quanto ivi prodotto e di non pagare quelle sui redditi o capital gains prodotti all’estero, salvo che siano rimessi nel paese).

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